De Pano-reportage van 17 februari 2021 heeft het grote tekort aan goedkope huurwoningen aangrijpend in beeld gebracht. Mensen met een laag inkomen kunnen maar erg moeilijk een geschikte woning vinden. 31% van de huurders op de private huurmarkt houden, na het betalen van de huur, te weinig over om menswaardig te leven. Dit is problematisch!
Wanneer we de krant opendoen, lezen we vaak dat het aantal eigenaars van een huurwoning sterk gegroeid is. Op zich is dat een goed fenomeen, maar het geeft maar een deel van het verhaal weer. In het algemeen is dat cijfer inderdaad gestegen, maar bij de 20% laagste inkomens is dat aantal sterk gedaald ondanks een groei van die groep mensen. Met andere woorden, minder arme gezinnen zijn eigenaar van een huurwoning.
Moet de staat hierin bijspringen? Voor liberalen jazeker, maar hoe ver moet de staat hierin gaan? Door de overgang van de nachtwakersstaat naar een sociale welvaartstaat vervult de overheid een bijzondere functie van publieke goederen i.e. onderwijs, veiligheid, mobiliteit, maar ook huisvesting. Iedereen moet hiertoe toegang hebben, iedereen moet van een minimale levenskwaliteit kunnen genieten. De toegang tot deze publieke goederen is dus noodzakelijk opdat mensen in vrijheid kunnen leven. Klassieke liberalen (en libertairen) zullen pleiten om huisvesting over te laten aan de markt (negatieve vrijheid beschermen). Sociale liberalen zullen dit anders bepleiten (bescherming van de positieve vrijheid), zij willen namelijk een sociaaldemocratische overheid die een grote verantwoordelijkheid op zicht neemt wat betreft het garanderen van een minimale levenskwaliteit voor iedereen. Vanuit Liberaal standpunt pleiten wij voor een gulden middenweg. Publieke goederen kunnen door private instanties verschaft worden, maar de staat heeft wel de verantwoordelijkheid om na te gaan dat deze vrije en minimale toegang voor iedereen gegarandeerd is.
Elke huurwoning vindt wel een bewoner, maar omgekeerd is dat niet zo. In andere woorden, vraag en aanbod zijn niet in evenwicht. Wanneer bewoners niet op de private huurmarkt terecht kunnen, zou je verwachten dat ze op de sociale huurmarkt terecht kunnen. Quod non. 160.000 gezinnen staan op de wachtlijst met nog eens 100.000 huishoudens die er in theorie recht op hebben. Allemaal mensen die beroep moeten doen op de (te dure) private huurmarkt.
Alsof het nog niet erg genoeg is dat deze mensen op een private huurmarkt iets moeten zoeken, krijgen zij vaak de steun niet toegekend waar ze wel recht op hebben. Oorzaak: onwetendheid en red tape. De weinigen die weten dat er hulpmiddelen bestaan zoals een Vlaamse huurpremie en huursubsidie, haken af omdat de procedure te moeilijk is. Zo kregen in 2018 21.424 en 9.439 rechthebbenden respectievelijk een huursubsidie en een huurpremie. Voor de gretige lezers die graag de talrijke voorwaarden willen lezen van die huursubsidie, verwijs ik graag door naar de site van de Vlaamse overheid. Wij erkennen het goede initiatief van Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele om in overleg te gaan met de immokantoren om het bewustzijn rond die premie en subsidie te vergroten. Dit is echter niet genoeg, de procedure moet efficiënter worden.
Wij steunen dat ook het initiatief van het collectief aan organisaties die, onder de noemer Woonzaak, een klacht hebben neergelegd bij het Europees Comité voor Sociale Rechten over het Vlaamse woonbeleid dat te wensen overlaat. Frankrijk heeft dit ook gedaan, de veroordeling heeft daar geleid tot ambitieuzere beleidsdoelstellingen. Hoewel dit een sterk signaal is dat zal resulteren in beter beleid, zal dit, omwille van het rechtssysteem en de Belgische politiek, nog jaren op zich laten wachten.
Verklarende factoren van de (te) dure private markt.
De afgelopen jaren stegen de huurprijzen aanzienlijk wat ervoor zorgt dat mensen met een laag inkomen het vaak moeilijk hebben om een geschikte woning te vinden op de private huurmarkt. Dit lijdt tot soms erg triestige en niet weinig voorkomende situaties, zoals we die zagen in de Pano-reportage.
Voordat er een constructieve oplossing wordt gegeven, is het belangrijk te verklaren waarom deze private huurmarkt te duur wordt voor mensen met een lager inkomen.
Het is niemand ontgaan. We hebben te maken met negatieve renten op de spaarboekjes. Geld op de bank zetten brengt niet alleen niets meer op, het kost geld! U zult zich nu misschien afvragen wat dit met de huurmarkt te maken heeft. Deze negatieve rente is overigens te verklaren door het monopolie van de bank om eenzijdig de rente te bepalen met een marginale onderhandelingsmogelijkheid voor de klant. De vrije marktwerking kan hier dus geen voldoende uitwerking hebben.
Doordat geld op de spaarboekjes niets meer opbrengt zoekt de burger naar manieren om toch rendement te halen op hun verdiend geld. Nieuwbouwwoningen of gerenoveerde woningen zijn voor deze investeerders zeer aantrekkelijk omdat de verhuur van een nieuwbouwwoning zeer rendabel is, i.t.t. een spaarboekje. De nieuwgebouwde of gerenoveerde woningen duwen de huurprijs omhoog aangezien men vanzelfsprekend meer betaalt voor betere kwaliteit.
Daarnaast moet er opgemerkt worden dat het conformiteitsattest, dat aantoont dat een woning aan alle kwaliteitseisen voldoet, in steeds meer steden verplicht ingevoerd is. Dit heeft tot gevolg dat de woningen van een lagere kwaliteit, en bij gevolg goedkoper zijn, van de markt verdwijnen. Een groot segment aan woningen, bedoeld voor mensen met een lager inkomen, verdwijnt. Dit conformiteitsattest maakt het verboden om woningen te verhuren die slechts een gebrek vertonen dat “een niet direct gevaar vormt voor de veiligheid en gezondheid”. Hierdoor heeft de verhuurder de keuze om zich te conformeren aan het attest, waardoor hij duurder kan verhuren. Of zijn woning van de huurmarkt te halen.
In dit stuk wordt zeker niet gepleit tegen kwaliteitsnormen die de menselijke waardigheid garanderen. Echter moeten deze ‘essentiële vereisten’ strikt worden onderscheiden van de ‘niet-essentiële’. Zo is het sinds vorig jaar (2020) verplicht om dubbele beglazing te installeren in huurwoningen. Dit is zeker niet essentieel voor een menswaardig bestaan. Door dit soort verplichtingen wordt de verhuurder gedwongen de huurprijs te verhogen om rendement te blijven halen.
Ook de EPC-scores jagen de huurprijzen omhoog. Hoe beter de EPC-score, hoe aantrekkelijker de woning zal zijn voor de kandidaat-huurder. Nieuwbouwwoningen en gerenoveerde woningen hebben vaak betere EPC-scores waardoor de huurprijs omhoog wordt geduwd. Ook huurwoningen moeten aan een minimum EPC-score voldoen. En ook hier stellen we vast dat hierdoor de goedkopere woningen, die zo belangrijk zijn voor mensen met een laag inkomen, van de markt verdwijnen. Dit laatste valt wel te relativeren. Doordat een woning energie-efficiënter wordt, worden de kosten om gas/elektriciteit ook aanzienlijk minder. De verlaagde energierekening compenseert dan voor de verhoogde huurprijs.
Wat nu?
Zoals hierboven beschreven hebben de talloze ingrepen van de Vlaamse overheid tot gevolg dat de goedkopere woningen van de huurmarkt verdwijnen waardoor mensen met een laag inkomen uit de boot vallen op de private huurmarkt.
Daarom is het aangewezen om als overheid minder, maar efficiënter in te grijpen in de huurmarkt. Daarom moet er een beter onderscheid worden gemaakt tussen (niet-) essentiële vereisten.
Ook moet de overheid meer inzetten om de bestaande subsidies en premies kenbaar en toegankelijker te maken voor de rechthebbende. Overheidsinstanties zoals het OCMW en andere sociale instellingen moeten hier een cruciale rol in spelen. Ook de immobiliënkantoren moeten beter worden geïnformeerd over de mogelijkheden die er zijn.
Redactie De Liberale Wereld
